Thị trường bất động sản: Sáu đặc điểm nổi bật

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản (BĐS), quá trình vận động đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Thị trường BĐS đang tồn tại sáu đặc điểm đáng chú ý. Nắm bắt và vận dụng những đặc điểm ấy là cần thiết với cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng.

Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá BĐS được coi là tăng cao nhất trong các kênh đầu tư (so với tháng 12/2000, giá tiêu dùng cao gấp 2,3 lần, giá USD cao gấp 1,5 lần, lãi suất gửi tiết kiệm cao khoảng 2,5 lần, VN - Index cao khoảng 4,8 lần, giá vàng cao trên 7,6 lần, còn giá BĐS cao gấp khoảng 8 lần). Nhưng từ giữa tháng 4 đến nay, giá BĐS nhìn chung chững lại, thậm chí có dấu hiệu giảm.

Thứ hai, việc giao dịch trên thị trường này đã giảm mạnh, do người bán muốn bán nhanh để thu hồi vốn trả nợ vì lãi suất vay hiện ở mức rất cao, trong khi người mua chần chừ, chờ giá xuống thấp nữa.

Thứ ba, theo loại sản phẩm thì giá biệt thự, chung cư cao cấp giá chững lại và giảm xuống do mức giá đã quá cao, nguồn cung dồi dào; giá đất nền vẫn tăng, nhất là những nơi có công trình nhà nước đã, đang hoặc sắp được khởi công.

Thứ tư, theo khu vực, Hà Nội có mặt bằng giá rất cao, trong khi TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và các tỉnh mặt bằng giá thấp hơn nhiều; do đó, có một dòng vốn đang từ Hà Nội "chảy" về các tỉnh, "chạy" vào trong Nam. Vì vậy, giá BĐS khu vực Hà Nội sẽ chững lại và giảm, còn ở các khu vực các tỉnh, phía Nam sẽ đắt lên.

Thứ năm, từ nay đến cuối năm và có thể cả sang năm, thị trường sẽ kém sôi động, thậm chí số giao dịch còn bị giảm, giá cả cũng chững lại, thậm chí đối với một số loại sản phẩm còn giảm xuống. Rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình hình trên. Có nguyên nhân do mặt bằng giá hiện rất cao, vượt quá sức mua của phần đông người có nhu cầu thực sự. Có nguyên nhân do chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát: đầu tư công giảm khoảng trên 10%, tăng trưởng kinh tế dự kiến chỉ còn 6,5% (thấp hơn mục tiêu và thấp hơn năm trước); tỷ trọng vốnngân hàng cho vay phi sản xuất về mức 22% vào 30/6 và 16% vào 31/12, tức là về mặt tuyệt đối giảm khoảng 12,7% (năm 2010 cho vay bất động sản tăng 23,87% so với 2009; lãi suất cho vay rất cao (20-25%/năm) bởi hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên đến 250%, chủ đầu tư gặp khó khăn, phải đẩy mạnh bán ra bằng cách giảm giá bán về mức hấp dẫn, phải chuyển nhượng bớt dự án nhỏ, kéo dài thời gian cho các đối tác trường vốn để tập trung dòng tiền cho các dự án lớn; có nguyên nhân do giới đầu cơ và người mua đều chững lại.

Thứ sáu, theo dự đoán, thị trường BĐS dần sôi động trở lại từ giữa hoặc cuối năm 2012. Dự đoán này xuất phát từ nhiều yếu tố. Tăng trưởng kinh tế năm 2012 sẽ cao hơn, nhu cầu đầu tư và mua sắm BĐS sẽ được phục hồi. Dân số hàng năm vẫn tăng gần 1 triệu người; nhu cầu tách hộ, con cái ra ở riêng, Việt kiều về nước mua nhà sẽ tăng mạnh. Đầu tư trực tiếp nước ngoài nói chung và đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS nói riêng sẽ phục hồi. Giá BĐS đã chững lại hoặc giảm xuống là thời điểm cho việc mua vào… Do vậy, những người có vốn, trường vốn có thể đầu tư vào đất nền, để đón đầu khi giá BĐS tăng lên vào cuối năm 2012, đầu năm 2013. Một số chuyên gia dự đoán, cơn sốt giá đất lần 4 sẽ bắt đầu vào năm 2013 - 2014 (cơn sốt thứ nhất vào 1994 - 1995, thứ hai 2000 - 2001, thứ ba 2007 - 2008, chu kỳ cách nhau khoảng 6 năm một lần, khá trùng với chu kỳ mở cửa, hội nhập, đón đầu tăng trưởng).

(Báo điện tử Kinh tế & Đô thị)